밴쿠버 부동산 시장에 대해 관심 있으신 분들이라면 캐나다 외국인 주택 구입 금지 법에 대해 아실 겁니다. 캐나다 연방정부가 이 캐나다 외국인 주택 구입 금지(Foreign Buyer Ban) 정책을 도입했을 때, 목표는 분명했습니다. 외국 투기 자본을 차단해 캐나다인의 주택 구매 부담을 낮추겠다는 것이었죠.
겉보기에는 그럴듯했습니다. 하지만 시행된 지 거의 2년이 지난 지금, 주택 가격은 여전히 높고 공급은 여전히 부족합니다. 개발사들은 프로젝트 자금을 확보하지 못해 새 주택을 시장에 내놓기가 점점 어려워지고 있습니다.
이제는 한번 물어봐야 할 때입니다. 이 정책, 정말 도움이 되고 있을까요?
1. 진짜 문제는 ‘외국인’이 아니라 ‘공급 부족’
캐나다의 주택난, 특히 밴쿠버 부동산 지장의 주택난은 외국인 구매자 때문이 아닙니다. 집이 절대적으로 부족하기 때문이죠.
매입 금지 이전에도 외국인 구매자는 대부분의 주요 도시에서 거래의 5% 미만이었습니다. 이처럼 미미한 수요를 막는다고 해서, 빠르게 증가하는 인구를 따라잡을 수는 없습니다.
솔직히 말해, 버나비에서 콘도를 찾는 젊은 가족이나 서리(Surrey)에서 타운홈을 알아보는 부부는 웨스트밴쿠버의 400만 달러짜리 럭셔리 주택을 사는 사람들과 경쟁하고 있지 않습니다. 따라서 시장 기반의 가격 제한선(threshold)을 두는 것이 훨씬 합리적입니다.
- 밴쿠버: 약 400만 달러
- 빅토리아·켈로나: 약 250만~300만 달러
- 소규모 지역: 약 150만~200만 달러
이렇게 하면 외국인 투자자는 고급 시장(Luxury Market) 내에서만 거래할 수 있고, 현지 실수요자들의 부담은 그대로 보호할 수 있습니다.
2. 새 주택 공급을 늦추고 있는 역효과
이 정책의 가장 큰 부작용 중 하나는 밴쿠버 부동산 시장 신규 주택 건설을 늦추고 있다는 점입니다. 개발사들은 프로젝트 자금을 확보하기 위해 프리세일(Pre-sale, 사전분양) 계약에 의존합니다. 하지만 외국인 구매자가 빠지면, 필요한 초기 자금이 줄어들어 공사 착공이 지연되거나 아예 취소되는 사례가 늘어나죠.
결국 시장에 나올 새 집이 줄어들고, 임대 물량도 감소하며, 건설 일자리 역시 사라지고 있습니다.
사실 외국인 투자자들은 초기 단계의 분양 콘도를 많이 구매하면서 새로운 주택 개발 자금의 ‘시동 역할’을 해왔습니다. 이 투자 흐름이 끊기면, 정책의 본래 목표와 정반대의 결과가 나타날 수 있습니다.
따라서 외국인에게 신축 및 프리세일 주택 구매를 허용하는 것은 개발을 촉진하고 건설업 일자리를 유지하며, 더 많은 집을 시장에 빠르게 공급하는 현명한 방법이 될 수 있습니다.
3. 럭셔리 시장은 문제의 본질이 아니다
밴쿠버 부동산 시장에서 500만 달러짜리 웨스트밴쿠버 고급 주택 가격이 브렌트우드의 90만 달러 콘도 가격에 영향을 주지는 않습니다. 럭셔리 시장은 완전히 다른 세계에서 움직입니다.
게다가 이들 거래는 막대한 세수(세금 수입)를 만들어냅니다. 취득세, GST/HST, 그리고 매년 부과되는 재산세까지 이 모든 자금이 지역 사회 인프라, 교육, 공공 서비스에 쓰입니다.
즉, 일반 서민 주거비에 영향을 주지 않으면서 지역 경제에 기여하는 투자를 굳이 막을 이유가 없습니다.
4. 투자 신뢰 회복이 필요하다
캐나다는 오랫동안 안정적이고 신뢰할 수 있는 투자처로 인식되어 왔습니다. 하지만 이번 외국인 매입 금지 정책은 그 이미지를 흔들어 놓았습니다. 반면, 영국이나 호주 같은 나라들은 전면 금지 대신 ‘타깃형 세금 제도’를 통해 투자를 완전히 막지 않으면서도 시장을 안정적으로 관리하고 있습니다.
캐나다 역시 일정한 기준선과 규제를 두면서 “우리는 여전히 개방적이고, 안정적이며, 미래 지향적이다”라는 메시지를 국내외 투자자에게 보여줄 필요가 있습니다.
이것이야말로 금리 상승과 인력난 속에서 건설·부동산 산업에 숨통을 틔워줄 신호가 될 것입니다.
5. 모든 지역에 하나의 정책을 적용할 수는 없다
밴쿠버 도심, 캄룹스, 핼리팩스처럼 캐나다의 부동산 시장은 지역마다 완전히 다릅니다.
따라서 전국 단위의 일괄 금지보다, 지역별 조정 정책(regionally adjusted policy)이 훨씬 현실적입니다. 각 주나 지방정부가 해당 지역의 중간 주택 가격을 기준으로 외국인 거래 제한선을 설정하도록 하면, 정책이 실제 시장 상황을 반영할 수 있습니다.
6. 현명한 균형점 찾기
이 정책은 ‘좋은 의도’에서 출발했지만, 좋은 의도가 항상 좋은 정책이 되는 것은 아닙니다. 외국 자본이 새 집을 짓는 데 도움을 주는 현실을 감안한다면, 막기보다 스마트하게 조정하는 방향이 필요합니다. 예를 들어,
- 일정 금액 이상 주택은 외국인 매입 허용
- 신축 및 프리세일 주택은 예외로 두기
- 투기 방지를 위한 세금·투명성 강화
- 시장 데이터를 기반으로 주기적 조정
이런 접근이야말로 주택 공급을 늘리고, 일자리를 창출하며, 시장을 안정적으로 유지하는 방법이라고 생각합니다.
캐나다 외국인 주택 구입 금지에 대한 결론적인 생각
캐나다가 필요한 것은 더 많은 규제가 아니라 더 많은 주택입니다. 외국인 매입 금지는 정치적으로는 그럴듯해 보이지만, 실제로는 주택 부족 문제의 본질을 해결하지 못하고 있습니다. 건강한 밴쿠버 부동산 시장을 만들려면 집을 짓고, 투자를 유도하며, 지역 현실에 맞는 유연한 정책이 필요합니다.
외국인 매입 금지를 완화하는 것은 그 첫 번째 단계가 될 수 있습니다. 집이 아닌 ‘기회’를 짓는 나라, 캐나다. 이제 다시 그 방향으로 나아갈 때라고 생각합니다
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