차입 비용, 일부 세그먼트에서의 더 약해진 재판매(리세일) 여건, 그리고 가격에 대한 불확실성이 크게 늘어난 상황입니다. 그래서 저는 시장의 “주변부”에서 어떤 일이 벌어지는지—특히 정교한(기관·전문) 매수자들이 다시 움직이기 시작하는 시점—을 매우 주의 깊게 봅니다.

최근 토론토 중심의 한 기사에서(토론토에 초점을 맞춘 내용이지만) 무시하기 어려운 흐름이 강조되었습니다. 즉, 투자 그룹이 양도계약(assignment) 계약서나 프리세일 유닛을 대량으로 매입하는 움직임입니다. 기사가 토론토 이야기라고 해도, 이 “신호”는 전국적으로 의미가 있을 수 있습니다. 대규모 자금을 운용하는 매수자들은 보통 위험 대비 보상(리스크-리워드) 구조가 개선될 때에만 본격적으로 들어오기 때문입니다.

이 글에서는 이러한 활동을 제가 **콘도 가격이 바닥 근처(또는 바닥)**에 있다는 잠재적 근거로 보는 이유를 설명하고, CREA의 2026–2027 리세일 전망 최신 업데이트 및 더 넓은 공급(서플라이) 데이터로 뒷받침하겠습니다. (링크는 아래를 참고해 주세요.)

https://www.crea.ca/housing-market-stats/canadian-housing-market-stats/quarterly-forecasts

1) 대량 매입이 “바닥 형성” 신호가 될 수 있는 이유

실수요자와 소규모 투자자들이 조심스러울 때, 디벨로퍼와 양도 매도자들은 종종 딜레마를 겪습니다. 거래는 계속 성사되어야 하는데, 수요가 얇아지기 때문입니다. 이때 도매(wholesale) 성격의 가격이 나타납니다. 예를 들어 대량 매입, 구조화된 딜(structured deal), 또는 할인된 양도 인수(assignment take-out) 같은 형태로 나타납니다.

최근에는 자본을 가진 그룹들이 정확히 그런 기회를 찾는다는 공개적인 논의도 있었습니다. 예컨대 한 보도는 수백만 달러를 들고 나타나 준공된 콘도 수십 채를 한 번에 매입하려는 매수자들이 “어디선가 갑자기 나타났다”는 식으로 묘사합니다.

이런 움직임은 보통 다음 조건에서 나타나곤 합니다.

  • 할인 폭이 의미 있게 커질 때(대체 원가, 최근 고점 가격, 또는 안정화된 가치 기준 대비)
  • 투자 관점이 “단기 차익(quick flip)”에서 “보유 후 임대(hold and rent)”로 이동할 때(단기 가격 변동에 대한 민감도가 낮아짐)
  • 향후 공급 파이프라인이 타이트해질 가능성이 커질 때(하방 위험이 제한적이라는 확신이 증가)

토론토 스타 기사 내용을 언급한 한 LinkedIn 게시물도 유사한 프레이밍을 제공합니다. 대량 매수자들은 유닛을 임대하고, 3~5년의 회복 구간을 보고 보유하려는 관점에서 접근한다는 것입니다.

중요한 주의점: 대량 매입이 모든 건물, 모든 하위 시장(submarket)에서 바닥을 보장하지는 않습니다. 이는 시장 레벨의 행동 신호이지, 가격 보장이 아닙니다.

2) 보조적 근거: 토론토 신축(뉴빌드) 세그먼트에서 이미 가격 괴리가 보인다

“후반 사이클”을 보여주는 가장 뚜렷한 신호 중 하나는 최근 프리세일 가격이 실제로 준공된 신규 유닛의 거래 가격보다 높게 형성되는 경우입니다.

Urbanation에 따르면 2025년 2분기(Q2 2025) 기준, 프리세일로 계약된 뒤 입주(occupancy)에 도달한 유닛의 평균 가격은 평방피트당 $1,187이었고, 반면 신규 건물(상대적으로 신축) 리세일 평균 거래 가격은 평방피트당 $903으로, 약 $284/ft²의 격차가 있었습니다. 또한 디벨로퍼가 보유한 **완공 재고(completed inventory)**가 기록적으로 높고, 의미 있는 수준의 스탠딩 인벤토리(standing inventory) 공급이 존재한다고 언급했습니다.

이처럼 큰 괴리가 존재하면, 시간이 지나며 보통 두 가지 중 하나(또는 둘 다)가 일어납니다.

  • 프리세일 가격이 약해지거나(또는 상승이 멈추며) 최종 시장(end-market) 현실과 다시 연결되고, 그리고/또는
  • 리세일 가격이 공급 축소 및 수요 회복과 함께 반등합니다.

대량 매수자들은 종종 이 “재연결(reconnection)”이 일어나기 전에 포지셔닝하려고 합니다.

3) CREA의 2026–2027 리세일 전망이 프리세일에 시사하는 점

CREA는 2026년 1월 15일에 전망을 업데이트하며 다음을 제시했습니다.

  • 2026년 MLS® 거래량 494,512건(2025년 대비 +5.1%)
  • 2026년 전국 평균 가격 $698,881(+2.8%)
  • 2027년 거래량 511,966건(+3.5%) 및 평균 가격 $714,991(+2.3%)

헤드라인 숫자보다 더 중요한 것은, CREA가 왜 개선을 예상하는지입니다.

  • 특히 **첫 주택 구매자(first-time buyers)**를 중심으로 한 누적된(대기) 수요(pent-up demand)
  • 금리가 다수 매수자에게 **구매 가능성(attainability)**을 회복시키기에 “충분히 내려왔다”는 견해
  • 첫 주택 구매자가 회복을 주도하면 재고가 더 빨리 소진될 수 있다는 리스크(그들은 매물을 흡수하지만 새로운 공급을 추가하지 않기 때문)
  • CREA는 또한 2025년 10월 29일 캐나다중앙은행(Bank of Canada) 커뮤니케이션을 언급하며, 금리가 “대체로 더 좋아지기 어려운 수준”일 가능성이 있다는 메시지가 대기 수요를 시장으로 끌어당길 수 있다고 지적합니다.

이것이 프리세일과 연결되는 방식은 다음과 같습니다.

  • 프리세일은 궁극적으로 미래의 리세일/소유 시장에 대한 신뢰가 필요합니다. 최종 매수자, 금융기관(대출), 디벨로퍼 모두 그 신뢰에 의존합니다.
  • CREA가 예상하듯 2026–2027년에 리세일 수요가 개선되면, 현재의 약한 콘도 여건이 영구적으로 지속될 확률은 낮아집니다.
  • 동시에 신규 콘도 공급은 이미 타이트해질 조짐이 있으며(다음 섹션), 이는 시간이 지난 뒤 오늘의 가격이 사이클 저점처럼 보이게 만들 수 있습니다.

4) 공급 측면: 오늘의 신규 콘도 런칭 감소는 향후 더 타이트한 시장을 만들 수 있다

CMHC의 Housing Market Outlook는 2025년부터 2027년까지 주택 착공(housing starts)이 둔화될 것으로 보는데, 핵심 이유로 콘도 아파트 건설 감소를 들고 있습니다. CMHC는 이를 프리세일 둔화, 미분양(unsold) 유닛 증가, 그리고 디벨로퍼가 신규 프로젝트를 추진하기에 필요한 판매(자금 조달 기준)를 달성하기 어려워진 상황과 직접 연결합니다.

CMHC의 2025년 가을(Fall 2025) Housing Supply Report도 다음을 강조합니다.

  • 프리세일 둔화로 프로젝트 지연 및 취소가 늘면서, 주요 시장 대부분에서 콘도 아파트 착공이 감소
  • 밴쿠버와 토론토를 포함한 여러 주요 시장에서 매물이 증가하며, 단기적으로 전체 공급이 늘어나는 데 기여

또한 CMHC는 2026년 1월 16일 발표한 2025년 착공 자료에서, 전국적으로는 전년 대비 착공이 증가했지만 토론토와 밴쿠버는 감소했으며, CMHC 수석 이코노미스트가 대형 주거 타워의 사업성 약화와 소규모 프로젝트로의 이동을 언급했다고 합니다.

여기서 중요한 “사이클 메커닉스”는 다음과 같습니다.
프리세일이 약해져 오늘 신규 콘도 런칭이 줄면, 나중에 준공(completions) 물량이 줄 수 있습니다. 그와 동시에 수요가(비록 완만하게라도) 회복되면, 많은 사람들이 예상하는 것보다 **가격 결정력(pricing power)**이 더 빨리 돌아올 수 있습니다.

5) 밴쿠버 / 메트로 밴쿠버 관점 (왜 지역적으로 중요한가)

메트로 밴쿠버는 토론토와 같지는 않지만, 이곳의 콘도 시장도 동일한 핵심 변수에 반응합니다. 즉, 자금 조달 비용, 실수요 흡수력(end-user absorption), 투자 수요, **건설 사업성(viability)**입니다.

브리티시컬럼비아에서는 재고를 소진하기 위해 이례적인 판매 전술을 쓰는 사례도 이미 나타났습니다. 예를 들어 서리(Surrey)에서 하루 행사로 기존 가격 대비 약 25% 수준의 할인을 제시했고, 대기 줄이 길게 형성되며 단기간에 수십 유닛이 판매되었다는 식의 사례가 언급됩니다. 이것이 모든 프리세일이 “저렴하다”는 뜻은 아니지만, 다음을 보여줍니다.

  • 매수자들은 가격에 민감하며, 그리고
  • 가격이 매력적으로 변하면 수요는 빠르게 나타날 수 있습니다.

실무적 결론: 제가 보기에는 무엇이 일어나고 있는가

종합하면 제 해석은 다음과 같습니다.

  • 대량 매입과 도매성 양도 거래는, 할인 폭과 장기 펀더멘털이 더 매력적으로 보일 때 자본이 시장에 진입하는 패턴과 일치합니다.
  • CREA는 2026–2027년에 리세일 시장 회복을 예상하며, 그 배경으로 누적 수요와 구매 가능성 개선을 듭니다. 이는 우리가 콘도 하락 사이클의 “초반”보다는 “후반”에 더 가까워졌다는 해석을 뒷받침합니다.
  • 프리세일 둔화와 사업성 악화로 신규 공급 파이프라인이 타이트해지고 있어, 수요가 정상화되면 사이클의 다음 국면이 더 빨리 전개될 수 있습니다.

제 견해: 여러 세그먼트에서 프리세일 가격은 바닥 형성 구간에 근접했을 가능성이 있으며, 즉 1~2년 전보다 하방 위험은 더 제한적일 수 있습니다. 반면, 공급이 타이트해지고 리세일 수요가 돌아오면 중기적 상방 여지는 개선될 수 있습니다.

이것이 의미하지 않는 것 (매우 중요)

  • 오늘 모든 프리세일 프로젝트가 “적정가”라는 뜻이 아닙니다.
  • 양도(assignment)가 “안전하다”는 뜻이 아닙니다. 양도 가치는 준공 시점, 원 계약 가격, 상품 유형, 현재 리세일 비교 사례(comps)에 따라 크게 달라질 수 있습니다.
  • 단기적으로 시장 변동성이 사라진다는 뜻도 아닙니다.
  • 이 글은 시장 코멘터리이며, 재무·법률·세무 자문이 아닙니다. 구매자는 계약서를 신중히 검토하고, 관련 분야의 자격 있는 전문가와 상담해야 합니다.

2026년에 프리세일을 고려한다면: 간단 체크리스트

이 시점을 “후반 사이클”로 보고 접근하고 싶다면, 다음에 집중해 보시기 바랍니다.

  • 실수요 품질: 평면(layout), 거주성(livability), 입지, 스트라타 규정, 주차 및 창고(storage)
  • 가격 규율: 런칭 마케팅이 아니라, 현재 리세일 및 준공 신축 제품과 비교
  • 디벨로퍼 트랙 레코드 및 건설/자금 조달의 사업성
  • 준공 시점 리스크: 시간이 길수록 불확실성이 커짐
  • 출구 옵션: 양도 제한, 예치금 구조, 자금 조달 계획(파이낸싱 플랜)